Typiske K3-ere og generelle råd.

Hvis man er bygningssagkyndig i en konkret sag, må man ikke samtidig rådgive om udbedringstiltag. Sådan er reglerne nu engang – og det giver faktisk også god mening. Det kan i nogen grad sammenlignes med en retssag: Man kan heller ikke både være anklager og forsvarer for den samme klient. Og her kan man sige, at huset er klienten. Men som generelle betragtninger må man jo godt vejlede på et overordnet plan. Nedenfor er oplistet en del typiske K3-ere, som de fleste godt vil have så få af som muligt i deres tilstandsrapport. De er at betragte som inspiration og ikke konkret rådgivning og derfor uden ansvar for Bygge-Tilsynet.

Hvis man overvejer at udbedre skader, inden der bliver bestilt eftersyn, bør man altid overveje dette i samarbejde med ejendomsmægler og fagpersoner. Hvis incitamentet er direkte at tjene penge på det, er det langt fra altid at reparationer betaler sig ”hjem”. Det er klart at ejendomme med få eller ingen K3-ere oftere vil blive valgt frem for ejendomme med mange K-3ere. Der findes da tilstandsrapporter helt uden K3-ere, men ikke ret mange. Og helt anmærkningsfrie tilstandsrapporter findes desværre ikke i det virkelig liv. Hvis man gennemfører et huseftersyn og man ved gennemgangen af resultaterne ved tilsynets afslutning overvejer at udbedre, inden den endelige rapport skrives, kan man evt. bestille en foreløbig kladde, der ikke indberettes. Herefter kan man udbedre de forhold, man synes er vigtigst. Derefter kommer konsulenten på besøg igen inden for to måneder og kontrollerer, om skader er udbedrede på forsvarlig vis. Derefter indberettes den endelige rapport. Men de specifikke udbedringsmetoder må den sagkyndige som nævnt ikke instruere i.

Ingen glæder sig over mange anmærkninger – det gør de bygningssagkyndige heller ikke! Derfor er rettidig omhu også her en dyd.

Måtte nedenstående give et rimeligt overblik over typiske K3ere. Der er flere. Men for at sikre en vis overskuelighed, er kun et udvalg medtaget. Vi håber det er tilgængeligt også for folk, der ikke har indsigt i byggeri. Vi vil godt have feed-back og evt. forslag.

Skade Konsekvens Udbedring
Gulvafløb er fra top af afløbsskål til fliser afsluttet med betonkant. Situationen ses ofte i huse der har fået indlagt gulvvarme efter opførelsen. Skaden findes ved at løfte rist. Dette har enten allerede givet fugtrealterede skader i omkringliggende konstruktioner eller også er der erfaringsmæssigt betydelig risiko for, at der vil komme skader i andre bygningsdele Gulvafløbsskåle skal være afsluttet mod fliser i niveau med rist. Udbedring kan ved lille højdeforskel enten være påsætning af VA-godkendte plastringe. Det er tilladt at sætte max tre rinnge over hinanden. Hvis der er mere end et par centimeter høj kant, bliver man nødt til at hugge afløbsskål op og forøge rør til vandlås. Evt. udskifte selve skålen. Derefter skal skålen faststøbes igen i korrekt højde. Vådrumssikring retablers, fliser tilpasses og der afsluttes med vandtæt fuge om rist.
Manglende, utætte eller udtjente fuger i vådzone. (Vådzone = brusenicher og områder ved badekar. Tilstødende vægge og hele gulvet + 10 cm op ad vægge. Situationen ses oftest ved overgang mellem to vægge, mellem gulv og væg, omkring gulvafløb og ved rørgennemføringer. Dette har enten allerede givet fugtrealterede skader i omkringliggende konstruktioner eller også er der erfaringsmæssigt betydelig risiko for, at der vil komme skader i andre bygningsdele Manglende, udtjente og utætte fuger kradses ud, primes og fuges med fagligt korrekte fugemasser eller fugemørtel. Elastiske fugemasse skal indeholde antifungucider fro at forhindre skimmelvækst.
Knækkede fliser i vådzone (se forrige forklaring) Eller flere sammenhængende fliser -eller meget store fliser, der ikke har fuld vedhæftnig til underlaget. De findes nemt ved at banke forsigtigt på dem med e.eks. håndtaget af en skruetrækker. Fliser der siger "dik" sdder godt fast. Fliser der siger "gok", gør ikke. Dette har enten allerede givet fugtrealterede skader i omkringliggende konstruktioner eller også er der erfaringsmæssigt betydelig risiko for, at der vil komme skader i andre bygningsdele Knækkede fliser eller flere sammenhængende - eller megt store - fliser med manglefuld vedhæftning til underlaget hugges forsigtigt ud. Efter der er blevet skåret frit i fuge med lille vinkelsliber med stenskive. Gammel klæber fjernes og kanter mod intakte fliser afrenses. evt. vådrumssikring repareres, fliser klæbes fuldt fast og der sfsluttes med ny fuge
Gennemtærede faldstammer og øvrige utætte rør. Disse bør inspiceres visuelt mindst en gang om året for at opdage skader på et tidligt tidspunkt. Skaden har enten allerede forårsaget fugtrelaterede skader i omkringliggende bygningsdele, eller også er der erfaringsmæssigt en betydelig risiko for følgeskader. Direkte gennemtæring med huller risikerer at forårsage oversvømmelse. Udtjente rør skal udskiftes af autoriseret VVS-installatør.
Håndvaske, udslagsvaske og badekar uden overløbssikring og hvor der samtidigt ikke er mulighed for tilløb til gulvafløb og i øvrigt ikke er mindst 30mm høj, vandtæt kant mod andre rum. Disse situationer giver stor risiko for oversvømmelse både i de tpågældende rum og tilstødene rum. Desværre ser det ud til at det er blevet moderne med sanitetsgenstande uden overløbssikring. Se efter inden der bestilles. Normalt er udskiftning eneste den eneste mulighed. Dyrt og ærgeligt.
Vinduer der ikke overholder mindstemål for redningsåbninger. I opholdsrum er der krav til mindstemål for fri passage gennemvinduer, hvis der ikke er flugtmulighed efter følgende regler = man skal kunne komme ud i det frie fra det pågældene rum eller senest gennem næste rum i samme etage. Man må således ikke skifte etage eller flygte gennem mere end et tilstødende rum. Fri passage gennem vindue: Bredde min. 50cm, højde min. 60cm. MEN br+hd. skal mindst være 150cm. Hvis vinduer der skal kunne bruges som regningsåbninger (en redningsåbning pr. rum) ikke overholder krav til mindstmål, kan man ikke komme ud af rummet i tilfælde af brand og redninggsmandskab i fuldt udstyr kan ikke evakuere nødstedte uden at skulle bruge kostbar tid på at hugge åbninger store nok. Der er således risko for personfare. Personfarligt forhold er altid K3 Desværre er det erfaringsmæssigt sådan, at fabrikanter, forhandlere eller håndværkrere ofte ikke gør kunder opmærksomme på disse krav, inden kunder beslutter sig for vinduer ud fra primært arkitektur og energiegenskaber. Vinduer kan faktisk bestilles med "løs" lodret post. (der sidder mellem to vinduer i samme fag.) Det virker på den måde, at lodpost kan låses op og tages ud, så to vinduer kan åbnes samtidigt og derved give fornøden flugtvej. Billigst er naturligvis at bestille vinduer med dette inden montage. I nogle tilfælde kan dette eftermonteres i allerede indbyggede vinduer; men det er betydeligt dyrere.
Manglende gelændere og værn om trapper med faldhøjde over 60cm. Hvis der ikke er monteret solidt gelænder og evt. værn om trapper er der risiko for personskade, hvilket altid er K3 Der bør altid være gelænder og værn af fornøden styrke. Hvis disse ikke er monterede, bør man få fagmand til at eftermontere disse.
Store arealer af skimmelsvamp inde i boligen. Opstår typisk hvor der er fugtigt, køligt og for lidt udluftning. Store arealer af skimmel kan have alvorlige helbredsmæssige konsekvenser. Helbredsrisiko er altid K3 Man bør altid se efter skimmelvækst: typisk brune, grå, sorte og hvide skjolder, der skiller sig ud fra øvrig overflade. Vækst skal stoppes inden den udvikler sig til skadeligt omfang. Hvis angreb opdages i tide, kan man ofte selv stoppe det med simple midler: eddike, Rodaln eller lignende. Større angreb bør håndteres af professionele firmaer, der efterfølgende kan udstede attest på, at der er udført behandling, der har elimineret problemet. Men udryddelse af selve angrebet er jo kun symptombehandling. Man bør altid fastslå årsagen og fjerne denne også.
Huller og revner i tagbeklædning og rygninger Hvis tagbekældningen ikke er tæt, er der enten allerede kommet skader på tilstødene bygningsdele, eller også er der erfaring for, at der vil komme skader. Primært fugtrelaterede. Råd og svamp er typiske skader Man bør mindst en gang om året se sit tag efter for skader. Udvendigt: kan evt. gøres med kikkert. Taget bør også inspiceres indefra. Det er en god ide at starte eftesynet med slukket lys, så man kan se lysindfald gennem huller. OBS på at gøre det fra sikkert underlag. Manglende eller defekt beklædning udskiftes.
Huller og revner i inddækninger ved tag, f.eks. skorstene og skotrender Hvis inddækninger ikke er tætte, er er enten kommet følgeskader i andre bygningesdele eller også er der erfaringsmæssigt stor risiko for skader i andre bygningsdele. Råd og svamp vil være typiske følgeskader. Man bør mindst en gang om året se sit tag efter for skader. Udvendigt: kan evt. gøres med kikkert. Taget bør også inspiceres indefra. Det er en god ide at starte eftersynet med slukket lys, så man kan se lysindfald gennem huller. OBS på at gøre det fra sikkert underlag. Manglende eller defekte inddækninger udskiftes.
Huller, revner og mørning af undertag Hvis undertager ikke er tætte, er er enten kommet følgeskader i andre bygningesdele eller også er der erfaringsmæssigt stor risiko for skader i andre bygningsdele. Råd og svamp vil være typiske følgeskader. Undertage kan typisk kun inspiceres indefra i tagrum. Skader kan være alt fra mindre revner eller huller, der let og biligt kan udbedres med godkendt tape (faglig vejledning er påkrævet) til en komplet udskiftning. Kompket udskiftning kan typisk kun gøres udefra og kræver at tagbeklædnig afmonteres og genmonteres efter montage af undertag, hvis den tagbeklædnigen er egnet til det.
Fraværende eller utilstrækkelig ventilering af tagrum. "Hvis tagrum ikke bliver tilstrækkeligt udluftet er der enten allerede sket skader på der relaterer sig til for høj fugtighed eller også er der erfaringsmæssigt stor riskiko for at disse opstår. Skader vil typisk være råd og svamp samt evt. skadedyr. Luftspalter langs facade skal være mindst 1/500-del af husets bredde fordelt på begge sider = 2,5cm på hver side. Typisk er der risiko, hvis der kan måles over 20% fugt i trækonstruktioner om sommeren og 10% om vinteren " Ofte er grunden til den mangelfulde luftskifte efterisolering af tagrum, hvor isoleringen blokkerer for luftstrøm. Det kan relativt let ordnes ved at skære isolering til, hvor spær hviler af på ydermur.
Udbredt råd, svamp og udbredte insektangreb i bærende trækonstruktioner Bæreevne er væk og der er stor risiko for kollaps med andre skader til følge inkl. personskader. Angrebne dele kan i nogle tilfælde udskiftes lokalt. Ofte er mere omfattende tiltag påkrævet. Årsag skal altid findes og elemineres. Svampe og skadedyr skal dræbes uanset hvor lille angrebet end er. Attest for sanering bør skaffes.
Store sætningsrevner i mure. På flere millimeters bredde og ofte med forbindelse til sokkel. Forløb typisk i "musetrapper" i fuger; men også forekommende med revnede mursten eller murelementer Brede og lange revner kan give adgang for vand og evt. murbier. Og de kan betyde alvorlig svækkelse af murens stabilitet. Sådanne revner bør altid vurderes af fagfolk, inden udbedringsmetode vælges. Ofte - men ikke altid! - kan store revner stabiliseres ved, at fuger udfræses til midt i mursten mindst 30 cm på hverside af revnen. I den udfræsede fuge ilægges typisk 6mm rustfri armeringsjern. Fugen retableres med en mørtel, der harmonerer med resten af murværket. Typisk i ca. hver tredje fuge. Årsag bør dog altid fastslås!
Nedsunkne murede stik over vinduer og døre. Nedsunkne eller knækkede murede stik over vinduer og døre. kan give adgang for vand og evt. murbier. Og de kan betyde alvorlig svækkelse af murens stabilitet. Murværk skal afstives med såkaldte Jokere, inden defekt stik fjernes. Herefter opmures nyt stik i stærk mørtel. Valget skal vurderes af fagmand. Når murværket er hærdet tilstrækkelig, fjernes jokere og huler efter disse udmures.
Manglende mursten og gennemgåene huller i fuger i ydermure. Manglende mursten og gennemgående huller i fuger i ydermure. kan give adgang for vand og evt. murbier. Og de kan betyde alvorlig svækkelse af murens stabilitet. Huller udmures med passende sten og do. mørtel og fuger omfuges.
Murbier. Murbier opdages enten, fordi man faktisk ser dem. Elles er indikator små ensartede huller i mørtelfuger. Typisk ca. 5mm. Murbier lever i svagt murværk, hvor mørtel typisk enten er en ren kalkmørtel eller også mørtel med meget lavt cementindhold. De spiser bl.a. kalken i mørtelen, hvorved muren svækkes. Murbier skal dræbes og murværk skal eftergåes for at afklare omfang af skader, der typisk er værst inde i hulmure. Defekte fuger fræses ud og der fuges om med stærk mørtel. Valgt af fagmand.
Huller i fuger om vinduer og døre i ydermure Hvis fuger om ydervægselementer har større huller, kan vand og insekter komme ind og forårsage skade på andre bygningdele. Defekte fuger skal fjernes helt, så der er et fast underlag at udføre ny fuge fra. Hvis der isættes elastisk fuge, skal der primes på elementer og mur, inden der fuges. Mørtelfuger skal iblandes fibre til stabilitet.
Store revner i sokkel og fundament. Disse revner kan give stabilitesproblemer og giver under alle omstændigheder adgang for vandskader og evt. deraf følgende skader af råd og svamp Årsag skal altid afklares og standses - hvis muligt. Her kan evt. fræses ud i beton med ca. 20 cm vandret mellemrum og armeres med rustfri armering. Dimnsionering bør foretages af fagmand.
Fraværende eller utilstrækkelig ventilering af krybekældre. Hvis krybekældre ikke bliver tilsteækkeligt udluftede, er der stor risiko for fugtrelaterede skader i primært etagedæk og vægge. Råd og svamp. Der skal skaffes fornøden udluftning. Normalt mindst en rist for hver fire meter fundament. Ofte er ventiler blokkerede med f.eks. isoleringsmateriale. Hvis der mangler ventilhuller må disse bores eller skæres ud med diamantværktøj. Bør udføres af fagmand.
Udluftningsriste i sokkel ligger i plan med terræn Hvis riste ligger i plan med eller tæt på terræn (f.eks. betonfliser), kan regnvand eller smeltende sne give vandskader i krybekælder og eller fugtrelaterede skader i primært etagedæk og vægge. Råd og svamp. Hvis det ikke er muligt at regulere terræn eller flytte riste, er der mulighed for at påmontere vandtætte udluftningsrør med hætte. Bør udføres af fagmand
Terrræn skråner ind mod bygning Dette giver opfugtning af sokler og ydermure. Som regel skal terræn skråne væk fra bygninger de første tre meter om huset. Med et fald på mindst 1 cm pr løbende meter. Hvis der er fald mod hus, bør terræn reguleres.