Info

KO: Kosmetiske skader eller andre småskader der primært nævnes, fordi de kan give et knap så godt indtryk.

Eksempler

Eksempel på K0: 1

Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten

Specifik bygningsdel: Tagbelægning/rygning

Skade: Let begroning af tagflader

Eksempel på K0: 2

Bygningsdel: Ydervægge

Specifik bygningsdel: Facader/gavle

Skade: Der er flere områder på alle ydermure med kalkudtræk.

Eksempel på K0: 3

Bygningsdel: Indvendige trapper

Specifik bygningsdel: Andet

Skade: Der er mange små sømhuller i trin. Formentligt fra tidligere tæppebelægning.

Eksempel på K0: 4

Bygningsdel: Ydervægge

Specifik bygningsdel: Facader/gavle

Skade: Hvor murværk er pletrepareret for udfaldne fuger er der farveforskelle i fugemørtel.

Eksempel på K0: 5

Bygningsdel: Gulvkonstruktion og gulve

Specifik bygningsdel: Belægninger

Skade: Der er rynket tæppe i værelse mod SV.

K1: Mindre alvorlige skader på isolerede bygningsdele. Bygningsdelen fungerer stadigt efter hensigten.

Eksempler

Eksempel på K1: 1

Bygningsdel: Indervægge/skillevægge

Specifik bygningsdel: Indvendige vægge

Skade: Der er mindre felter med afskrabet puds i entre og et par steder i køkken.

Eksempel på K1: 2

Bygningsdel: Lofter/etageadskillelser

Specifik bygningsdel: Lofter/etageadskillelser

Skade: Kælderlofter har stedvis nogle revner samt afskalninger.

Eksempel på K1: 3

Bygningsdel: Vinduer og døre

Specifik bygningsdel: Fuger

Skade: Mørtelfuger mod vej og elastiske fuger er (bortset fra ved de nyeste elemeneter) udtjente, knækkede eller krakkelerede.

Eksempel på K1: 4

Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten

Specifik bygningsdel: Gangbro

Skade: Manglende gangbro gør det vanskeligt at inspicere tagrum og det gør det således også vanskeligt at vedligeholde og opdage fejl.

Eksempel på K1: 5

Bygningsdel: Ydervægge

Specifik bygningsdel: Facader/gavle

Skade: Der er enkelte løse sten under rem.

K2: Alvorlige skader på isolerede bygningsdele. Bygningsdelen har faktisk funktionssvigt og reparation eller udskiftning er påkrævet. Svigtet har ikke umiddelbar indvirkning på andre bygningsdele.

Eksempler

Eksempel på K2: 1

Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten

Specifik bygningsdel: Spær og lægter

Skade: Enkelte aktive borebilleangreb f.eks. ud for skorsten og ved skotrende.

Eksempel på K2: 2

Bygningsdel: Ydervægge

Specifik bygningsdel: Facader/gavle

Skade: Murværk er generelt i dårlig stand. Der er revnet, manglende sten og pudsafskalninger

Eksempel på K2: 3

Bygningsdel: Fundament/sokler

Specifik bygningsdel: Sokkel

Skade: Der er stedvis revner i sokler, bla. over/under kældervindue øst og mod syd - ses tidligere repareret, men er revnet lidt igen, samt mod vest.

Note: Revner i sokler skyldes formentlig beskedne sætninger/bevægelser.

Eksempel på K2: 4

Bygningsdel: Vinduer og døre

Specifik bygningsdel: Døre

Skade: Dobbeltdør til udhus hænger alvorligt og lukker ikke tæt.

Eksempel på K2: 5

Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten

Specifik bygningsdel: Spær og lægter

Skade: I tagrum ses der stedvis nedbrud i den oprindelige lægtekonstruktion

Note: "Oprindelig tagbeklæning er eternitskiffer. Det er normalt at lægter og spær bliver vekslende opfugtede af kondens og derefter udtørrede igen (hvis der er tilstrækkelig ventilation!). Det medfører sjældent følgeskader. I dette tilfælde ses der ingen følgeskader. Men der er skjolder og misfarvning"

K3: Alvorlige skader på bygningsdele. Bygningsdelen har faktisk funktionssvigt og reparation eller udskiftning er påkrævet. Skaden giver risiko for skader på andre bygningsdele eller personskade, eller skaden har faktisk allerede forårsaget skade på andre bygningsdele.

Eksempler

Eksempel på K3: 1

Bygningsdel: Indvendige trapper

Specifik bygningsdel: Konstruktion

Skade: Der mangler gelænder ved samtlige indv. trapper.

Note: Manglende Gelænder / værn ved trappe og ved en betydelig faldhøjde (over 60 cm) er der fare for personskade.

Eksempel på K3: 2

Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten

Specifik bygningsdel: Tagrender/tagnedløb

Skade: Tagrende der er fælles med nabo mod nord er adskilt ved tudstykke.

Note: Dette giver uhensigtsmæssig opfugtning af ydervæg og sokkel.

Eksempel på K3: 3

Bygningsdel: Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers)

Specifik bygningsdel: Gulvafløb

Skade: Gulvafløb er ikke ført op til tæt kontakt med risteramme. Der er ca. 15mm betonkant.

Note: Vand vil trænge ind i gulvkonstrution.

Eksempel på K3: 4

Bygningsdel: Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers)

Specifik bygningsdel: Gulvafløb

Skade: Gulvafløb i bad på 1. sal er stoppet helt med betonrester.

Note: Dette giver risiko for oversvømmelse.

Eksempel på K3: 5

Bygningsdel: Ydervægge

Specifik bygningsdel: Facader/gavle

Skade: På gårdside er der flere aktive sætnigsrevner, hvor af en tilsyneladende for længe siden er forsøgt satbiliseret med et stykke (nu rustent ) båndjern fastboltet til mur.

Note: Skaderne vurderes til at være aktive med udvikling, og bør straks udbedres på faglig vis

Eksempel på K3: 6

Bygningsdel: Vinduer og døre

Specifik bygningsdel: Vinduer

Skade: Vinduer i karnap er nedslidte, har generel råd og enkelte svampeangreb. De mangler kit. Og enkelte beslag sidder ikke fast. Det samme gæder for kældervindue mod nabo

Note: Disse må udskites inden spredning til andre dele opstår.

Eksempel på K3: 7

Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten

Specifik bygningsdel: Andet PUR-skum

Skade: Der er brugt PUR skum som tætning ved alle aftræk gennem undertag og tag.

Note: "PUR-skum er kendt for at opsuge vand. Er understrygning sket med PUR skum, er der risiko for opfugtning (og for at tagsten revner samt vanskeligheder med . Derfor kan der også komme skader, der relaterer sig til fugt i trækonstruktionerne. På dagen blev der dog ikke set synlige skader af dette. at skille taget). "

UN: Skader hvor f.eks. omfang, konsekvens eller årsag ikke klart kan fastlægges ved almindelig visuel gennemgang. Det kan være skader der skal afklares ved f.eks. laboratorieundersøgelser, ingeniørberegninger eller geo-tekniske prøver.

Eksempler

Eksempel på UN: 1

Bygningsdel: Kældre/krybekældre/terrændæk

Specifik bygningsdel: Ventilation

Skade: Soklen ses ikke at være forsynet med synlige riste til ventilering af krybekælder. Der ses dog - tilsyneladende forgæves - forsøg på at bore ud til udluftnings-ventiler

Note: Der er ikke længere adgang til krybekælder, så forhold kunne ikke inspiceres. Krybekælderen bør ventileres for at forebygge fugt/råd.

Eksempel på UN: 2

Bygningsdel: VVS-installationer

Specifik bygningsdel: Andet

Skade: Dele af installationen er jf. sælgeroplysninger udført af folk uden autorisation.

Note: "Der er ikke umiddelbart set skader eller fejlfunktioner pgra. dette (ud over hvad der allerede er kommenteret andetsteds). Men installationen bør gås igennem af autoriseret VVS-mester. "

Eksempel på UN: 3

Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten

Specifik bygningsdel: Skotrender/inddækninger

Skade: Overgang mellem opr. hus og tilbygning er udført med eternitplader direkte ned på papdækning af tilbygning, hvorvidt inddækningsprincippet er fagligt korrekt kunne ikke undersøges uden at skrue plader af eller kunne komme tæt på i tagrum. Første er et desruktivt eftersyn, der ikke må gennemføres jf. Huseftersyensordningen og grundet lav taghældning er det ikke muligt at fastslå inde fra

Note: Tilbygningen har stået i mange år - tilsyneladende uden skader, og der sås heller ikke skadet i loft endsige målt forhøjet fugt

Eksempel på UN: 4

Bygningsdel: VVS-installationer

Specifik bygningsdel: Afløbsinstallationer

Skade: Der er tegn på fugstskader i vaskeskab i køkken, der er muglugt i skabe men ikke en klart synlig årsag.

Eksempel på UN: 5

Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten

Specifik bygningsdel: Spær og lægter

Skade: Borebilleangreb Nyere / gamle i spær / lægter / udhæng. Flere steder - især i murremme og tagfods saddelhakker er dette fremskredet og har medført betydelig svækkelse.

Note: "Der er risiko for kollaps ved kraftig påvirkning af taget. Dette skal stoppes og udbedres. Der er udført visse forstærkninger. Grundet usikkert loft over grundplan kunne taget ikke inspiceres i sin helhed og omfang og evt. andre skader kunne derfor ikke afklares på stedet. "

IB: Ingen Bemærkninger

Eksempel på IB: 1

Bygningsdel: Stik i væg

Specifik bygningsdel: i stue

Skade: IB = i orden

Eksempel på IB: 2

Bygningsdel: Spotlys

Specifik bygningsdel: Spotlys i stue

Skade: IB = i orden

Note: Sikring mod opvarmning og afstand til loftisolering er sikret med ubrændbar urtepotte over spot.

Eksempel på IB: 3

Bygningsdel: Stik i væg

Specifik bygningsdel: Stik i væg

Skade: IB = i orden

Eksempel på IB: 4

Bygningsdel: El-tavle

Specifik bygningsdel: El-tavle i bryggers. Udvendigt

Skade: IB = i orden

Note: Der er påsat opmærkning af de forskellige grupper, hvor de hører til og der der ingen åbninger i front, hvor man kan komme til at berøre strømfærende dele inde i tavlen.

Eksempel på IB: 5

Bygningsdel: Udvendig belysning

Specifik bygningsdel: Lampe i åben carport

Skade: IB = i orden

Note: Der er jordforbindelse

Eksempel på K1: 1

Bygningsdel: El-tavle

Specifik bygningsdel: El-tavle i bryggers. Bag kappe

Skade: Samling af to ledninger i samlemuffe

Eksempel på K1: 2

Bygningsdel: Tagrum

Specifik bygningsdel: Samledåse på spær

Skade: Dåser og kabler er fastholdt med tape

Eksempel på K1: 3

Bygningsdel: Bad

Specifik bygningsdel: Vægstik i bad

Skade: Der er for mange aflastniger i et stik

Eksempel på K1: 4

Bygningsdel: Lampeudtag i stue

Specifik bygningsdel: Lampeudtag i køkken

Skade: Kabelkappe er ikke afsluttet inde i roset

Note: Den skal være synligt i roset

Eksempel på K1: 5

Bygningsdel: Stik i væg

Specifik bygningsdel: Stik i væg i stue

Skade: Dåsen er placeret delvist inde i vægge

Note: Dåser af denne type skal monteres uden på væg

Eksempel på K2: 1

Bygningsdel: Lampeudtag i køkken

Specifik bygningsdel: Lampeudtag i køkken

Skade: Der er anvendt blødledning i fast installation

Note: Da det forekommer mere end 1 sted i ejendommen, bliver det til en K2. (Hvis kun 1 sted ville det være en K1)

Eksempel på K2: 2

Bygningsdel: Spotlys

Specifik bygningsdel: Spotlys i gang i loft

Skade: Isolering i loft er for tæt på spot og kabel er ikke varmebestandigt

Eksempel på K2: 3

Bygningsdel: Tagrum

Specifik bygningsdel: Samledåse på spær

Skade: Der udgår 3 bløde ledninger fra dåsen.

Note: Og disse er ikke ordentligt fastholdt.

Eksempel på K2: 4

Bygningsdel: El-tavle

Specifik bygningsdel: Eltavle i gang

Skade: Der er monteret transformere til spots i eltavlen

Note: De må ikke sidde i el-tavlen

Eksempel på K3: 1

Bygningsdel: El-tavle

Specifik bygningsdel: Eltavle i gang

Skade: Udskæringer for kabler er for store

Note: Udskæringer skal slutte tæt til kabler

Energimærkning

Hvad er et Energimærke egentligt for en størrelse?

Et Energimærke (herefter EM) er derimod omfattet af lovkrav. Man kan ikke sælge ejendomme i Danmark uden at have et EM. I generelle vendinger beskriver et EM boligens forventelige energiforbrug for et helt ”standard-år”, for en ”standard-husstandsstørrelse”, der har et ”standard-forbrug”. Lyder det kryptisk? Men det er at sammenligne med et bilkøb: Her vil man også godt vide, hvad brændstofforbrug er. Det er også en standardiseret test. De fleste ved godt, at det sagtens kan variere for den enkelte bilist. Men det er vel ret beset den eneste måde, man kan give et fornuftigt bud på forbruget?

Et EM oplyser det beregnede forbrug omregnet til kWh/år/brutto-m2, og prissat i penge inklusive moms. Desuden vil ejendommen få et mærke i form at et bogstav. ”G” er det dårligste med et forventet forbrug på mere end 290 kWh/år/brutto-m2 til det bedste: A20202, der kan opfylde bygningsreglementet, der kommer til at gælde fra år 2020. her er det forventede forbrug 20 kWh/år/brutto-m2. Der imellem er der intervaller på typisk 50 kWh/år/brutto-m2. Et EM har en gyldighed på 10 år.

Hvordan forløber gennemgangen?

Typisk gennemføres Energimærket ved, at konsulenten sammen med sælger gennemgår processen samt den fremlagte dokumentation. Herefter vil konsulenten foretage en opmåling af boligen – hvis der ikke foreligger målfaste tegninger. I den forbindelse opmåles også vinduer og døre samt synlige rørsystemer og synlige isoleringer. Nogle gange ved sælger ikke om der er isoleret i hulmure. Der kan gives tilladelse til at konsulenten kan fore tage såkaldte boreprøver. Det vil være mindre huller på 10-12 mm, som typisk foretages i en fuge og placeret efter aftale med sælger. Så vil det være muligt at udtage en prøve. Alt det foregående er en registrering af ”klimaskallen”.

Konsulenten gennemgår også opvarmnings- og ventilationsanlæg. Kunden vil forud for eftersynet få tilsendt et spørgeskema, som bedes være udfyldt inden konsulentens ankomst. Igen: jo mere konkret viden konsulenten får til rådighed, jo mere retvisende rapporter kan der skrives. Tit er der begrænset viden om skjulte konstruktioner. I disse tilfælde vil der blive foretaget et skøn ud fra f.eks. byggeskik på byggetidspunktet. Skønnet skal anlægges ”konservativt”. Det vil normalt ikke umiddelbart efter gennemgangen være muligt at give et præcist bud på det Energimærke-bogstav, bygningen vil få, da dette først skal beregnes.

Modtagelse af rapport.

Når man modtager Energimærke, kan salget sættes i gang. Hvis man benytter ejendomsmægler, skal energimærke fremsendes til denne.

Svampeundersøgelse

Svampeundersøgelser i bygninger

Svampe er tilstede mange steder i naturen. Som bekendt er mange spiselige og dekorative. Dem skal vi ikke bruge tid på her. De svampe, der er emnet her, er de svampe, der kan forekomme i bygninger. Ikke mindst trænedbrydende svampe. Svampe kan komme ind i bygningen på mange måder: Hvis der indbygges bygningsdele, der i forvejen er angrebet og evt. med højt fugtindhold og ved luftbårne svampesporer.

De forskellige svampe har foretrukne levesteder, temperaturer og fugtindhold. Nogle svampe udvikler sig langsomt, andre er meget aggressive. Ud over at kunne nedbryde bygningsdele kan svampevækst også udgøre en helbredsrisiko. Det er derfor af stor vigtighed at få fundet og identificeret svampeangreb hurtigt, således at sanering og fagligt korrekt udbedring kan iværksættes.

Kan man beskytte sig mod svamp?

Ja, i stor udstrækning kan man ved simple foranstaltninger sikre sig mod alvorlige angreb. Det handler meget om tilstrækkelig udluftning af konstruktioner.

Her – ikke alene- men i særdeleshed i tagrum, skunkrum, ventilerede hulrum, kældre, krybekældre og badeværelser. Og holde en tilpas temperatur. Der findes på nettet mange anvisninger på fornuftig udluftning.

Eksempel:

Ifølge almindelig kendt fællesviden skal et tagrum mindst være udluftet med følgende ventilationsarealer: 1/500 af husets bredde i alt, fordelt med det halve langs hver facade. Det vil sige: er huset 10 meter bredt, skal der være en samlet luftspalte på 5 cm i alt, fordelt med 2,5cm på hver side. Når det blæser vil vakuummet på læsiden sørge for luftskiftet.

Den klassiske fejl i tagrum er nu om dage, at man i sin iver for at isolere godt, har reduceret / aflukket for luftstrøm over isolering. Når der kan måles for høj fugt i f.eks. tagkonstruktion, vil der altid være en risiko for svampevækst. Og den er ikke altid umiddelbart synlig. Heller ikke ved et normalt huseftersyn efter Huseftersynsordningen, hvor den sagkyndige ikke må løfte op i isolering, for at se om der findes svampevækst under isoleringen.

Få det undersøgt

Der er derfor al mulig grund til at få ens ejendom undersøgt for evt. svampevækst. Det kan vi hjælpe med.

Kontakt for tilbud

Byggetilsyn

De fleste, der bygger hus, gør det kun én gang i livet. De færreste har selv en faglig baggrund. Mange lader hele processen styre af et typehusfirma. Men der er rigtig mange forhold, der skal være i orden for en succesrig byggeproces. Derfor giver det meget god mening at få assistance til byggesagen ved at engagere en professionel rådgiver til at se dokumenter og projekt igennem og til at føre tilsyn på byggepladsen. Det er en meget lille investering i forhold til husets værdi. Og det giver en god sikkerhed mod dårlige oplevelser og diskutioner.

Vi har lavet en lille artikel med titlen: "Hvorfor er byggetilsyn vigtigt, når du skal bygge hus?" hvor du kan læse mere om dette.

Har du / I brug for tilsyn, så prøv at lave en beregning på prisberegneren. Eller ring 40 14 81 19.

Køberrådgivning

For de fleste mennesker er et huskøb den største investering, de gør i livet. Derfor er det selvfølgeligt også vigtigt, at beslutningen om at købe et hus bliver truffet på det bedst afklarede grundlag.

Vi kan som erfarne bygningssagkyndige hjælpe dig som huskøber med afklaring af mange af de væsentlige punkter.

  • - Hvad står der i tilstandsrapporten og hvordan skal man fortolke det?
  • - Hvad kan man gøre ved det og er det dyrt?
  • - Hvad bør man tage sig af inden for kortere tid?
  • - Hvordan bærer man sig ad med at bibeholde ejendommens nuværende stand?
  • - Hvad kan man ellers sige om ejendommen? Det kan være ting, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten.
  • - Hvilke bygningsdele må man regne med skal udskiftes / renoveres inden for de nærmeste 5-10 år.
Formålet er ikke at kritisere den forelagte tilstandsrapport men at give et større helhedsindblik.

Pris op til 300m2 samlet areal af bygninger på matriklen: 3.150kr inkl. Moms + kørsel efter States takster.
Køber får en mundtlige gennemgang. Hvis der ønskes skriftlige rapporter, skal tillæg for dette aftales pr. sag. Der kan evt. gives en vurdering af salgsopstilling ved uvildig ejendomsmægler. Er pris rimelig i henhold til sammenlignelige ejendomme i samme stand. Dette vil blive som skrivebordsgennemgang og med mundtlig afrapportering. Pris 1.800kr inkl. Moms.

Der gøres opmærksom på at rådgivningen IKKE indbefatter juridisk eller finansiel rådgivning. Der KAN være behov for sådan rådgivning, som køber opfordres til selv at vurdere behovet af.
Er du interesseret eller har du spørgsmål?

Send en besked og vi kontakter dig via mail eller telefon

Sæt venligst flueben i dette felt