Tilstandsrapport
K1: Mindre alvorlige skader på isolerede bygningsdele. Bygningsdelen fungerer stadigt efter hensigten.
Eksempel på Grå: 1
Bygningsdel: Indervægge/skillevægge
Specifik bygningsdel: Indvendige vægge
Skade: Der er mindre felter med afskrabet puds i entre og et par steder i køkken.
Eksempel på Grå: 2
Bygningsdel: Lofter/etageadskillelser
Specifik bygningsdel: Lofter/etageadskillelser
Skade: Kælderlofter har stedvis nogle revner samt afskalninger.
Eksempel på Grå:3
Bygningsdel: Vinduer og døre
Specifik bygningsdel: Fuger
Skade: Mørtelfuger mod vej og elastiske fuger er (bortset fra ved de nyeste elemeneter) udtjente, knækkede eller krakkelerede.
Eksempel på Grå: 4
Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten
Specifik bygningsdel: Gangbro
Skade: Manglende gangbro gør det vanskeligt at inspicere tagrum og det gør det således også vanskeligt at vedligeholde og opdage fejl.
Eksempel på Grå: 5
Bygningsdel: Ydervægge
Specifik bygningsdel: Facader/gavle
Skade: Der er enkelte løse sten under rem.
K2: Alvorlige skader på isolerede bygningsdele. Bygningsdelen har faktisk funktionssvigt og reparation eller udskiftning er påkrævet. Svigtet har ikke umiddelbar indvirkning på andre bygningsdele.
Eksempel på Gul: 1
Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten
Specifik bygningsdel: Spær og lægter
Skade: Enkelte aktive borebilleangreb f.eks. ud for skorsten og ved skotrende.
Eksempel på Gul: 2
Bygningsdel: Ydervægge
Specifik bygningsdel: Facader/gavle
Skade: Murværk er generelt i dårlig stand. Der er revnet, manglende sten og pudsafskalninger
Eksempel på Gul: 3
Bygningsdel: Fundament/sokler
Specifik bygningsdel: Sokkel
Skade: Der er stedvis revner i sokler, bla. over/under kældervindue øst og mod syd - ses tidligere repareret, men er revnet lidt igen, samt mod vest.
Note: Revner i sokler skyldes formentlig beskedne sætninger/bevægelser.
Eksempel på Gul: 4
Bygningsdel: Vinduer og døre
Specifik bygningsdel: Døre
Skade: Dobbeltdør til udhus hænger alvorligt og lukker ikke tæt.
Eksempel på Gul: 5
Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten
Specifik bygningsdel: Spær og lægter
Skade: I tagrum ses der stedvis nedbrud i den oprindelige lægtekonstruktion
Note: "Oprindelig tagbeklæning er eternitskiffer. Det er normalt at lægter og spær bliver vekslende opfugtede af kondens og derefter udtørrede igen (hvis der er tilstrækkelig ventilation!). Det medfører sjældent følgeskader. I dette tilfælde ses der ingen følgeskader. Men der er skjolder og misfarvning"
K3: Alvorlige skader på bygningsdele. Bygningsdelen har faktisk funktionssvigt og reparation eller udskiftning er påkrævet. Skaden giver risiko for skader på andre bygningsdele eller personskade, eller skaden har faktisk allerede forårsaget skade på andre bygningsdele.
Eksempel på Rød: 1
Bygningsdel: Indvendige trapper
Specifik bygningsdel: Konstruktion
Skade: Der mangler gelænder ved samtlige indv. trapper.
Note: Manglende Gelænder / værn ved trappe og ved en betydelig faldhøjde (over 60 cm) er der fare for personskade.
Eksempel på Rød: 2
Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten
Specifik bygningsdel: Tagrender/tagnedløb
Skade: Tagrende der er fælles med nabo mod nord er adskilt ved tudstykke.
Note: Dette giver uhensigtsmæssig opfugtning af ydervæg og sokkel.
Eksempel på Rød:3
Bygningsdel: Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers)
Specifik bygningsdel: Gulvafløb
Skade: Gulvafløb er ikke ført op til tæt kontakt med risteramme. Der er ca. 15mm betonkant.
Note: Vand vil trænge ind i gulvkonstrution.
Eksempel på Rød: 4
Bygningsdel: Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers)
Specifik bygningsdel: Gulvafløb
Skade: Gulvafløb i bad på 1. sal er stoppet helt med betonrester.
Note: Dette giver risiko for oversvømmelse.
Eksempel på Rød: 5
Bygningsdel: Ydervægge
Specifik bygningsdel: Facader/gavle
Skade: På gårdside er der flere aktive sætnigsrevner, hvor af en tilsyneladende for længe siden er forsøgt satbiliseret med et stykke (nu rustent ) båndjern fastboltet til mur.
Note: Skaderne vurderes til at være aktive med udvikling, og bør straks udbedres på faglig vis
Eksempel på Rød: 6
Bygningsdel: Vinduer og døre
Specifik bygningsdel: Vinduer
Skade: Vinduer i karnap er nedslidte, har generel råd og enkelte svampeangreb. De mangler kit. Og enkelte beslag sidder ikke fast. Det samme gæder for kældervindue mod nabo
Note: Disse må udskiftes inden spredning til andre dele opstår.
Eksempel på Rød: 7
Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten
Specifik bygningsdel: Andet PUR-skum
Skade: Der er brugt PUR skum som tætning ved alle aftræk gennem undertag og tag.
Note: "PUR-skum er kendt for at opsuge vand. Er understrygning sket med PUR skum, er der risiko for opfugtning (og for at tagsten revner samt vanskeligheder med . Derfor kan der også komme skader, der relaterer sig til fugt i trækonstruktionerne. På dagen blev der dog ikke set synlige skader af dette. at skille taget). "
UN: Skader hvor f.eks. omfang, konsekvens eller årsag ikke klart kan fastlægges ved almindelig visuel gennemgang. Det kan være skader der skal afklares ved f.eks. laboratorieundersøgelser, ingeniørberegninger eller geo-tekniske prøver.
Eksempel på Sort: 1
Bygningsdel: Kældre/krybekældre/terrændæk
Specifik bygningsdel: Ventilation
Skade: Soklen ses ikke at være forsynet med synlige riste til ventilering af krybekælder. Der ses dog - tilsyneladende forgæves - forsøg på at bore ud til udluftnings-ventiler
Note: Der er ikke længere adgang til krybekælder, så forhold kunne ikke inspiceres. Krybekælderen bør ventileres for at forebygge fugt/råd.
Eksempel på Sort: 2
Bygningsdel: VVS-installationer
Specifik bygningsdel: Andet
Skade: Dele af installationen er jf. sælgeroplysninger udført af folk uden autorisation.
Note: "Der er ikke umiddelbart set skader eller fejlfunktioner pgra. dette (ud over hvad der allerede er kommenteret andetsteds). Men installationen bør gås igennem af autoriseret VVS-mester. "
Eksempel på Sort:3
Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten
Specifik bygningsdel: Skotrender/inddækninger
Skade: Overgang mellem opr. hus og tilbygning er udført med eternitplader direkte ned på papdækning af tilbygning, hvorvidt inddækningsprincippet er fagligt korrekt kunne ikke undersøges uden at skrue plader af eller kunne komme tæt på i tagrum. Første er et desruktivt eftersyn, der ikke må gennemføres jf. Huseftersyensordningen og grundet lav taghældning er det ikke muligt at fastslå inde fra
Note: Tilbygningen har stået i mange år - tilsyneladende uden skader, og der sås heller ikke skadet i loft endsige målt forhøjet fugt
Eksempel på Sort: 4
Bygningsdel: VVS-installationer
Specifik bygningsdel: Afløbsinstallationer
Skade: Der er tegn på fugstskader i vaskeskab i køkken, der er muglugt i skabe men ikke en klart synlig årsag.
Eksempel på Sort: 5
Bygningsdel: Tagkonstruktion/-belægning/skorsten
Specifik bygningsdel: Spær og lægter
Skade: Borebilleangreb Nyere / gamle i spær / lægter / udhæng. Flere steder - især i murremme og tagfods saddelhakker er dette fremskredet og har medført betydelig svækkelse.
Note: "Der er risiko for kollaps ved kraftig påvirkning af taget. Dette skal stoppes og udbedres. Der er udført visse forstærkninger. Grundet usikkert loft over grundplan kunne taget ikke inspiceres i sin helhed og omfang og evt. andre skader kunne derfor ikke afklares på stedet. "
IB: Ingen Bemærkninger
Når en gruppe af bygningsdele for karakteren IB, betyder det at bygningsdelene er intakte ud over måske en smule ælde´, der kan være forventeligt henssende husets alder.
El-eftersyn
Eksempel på IB: 1
Bygningsdel: Stik i væg
Specifik bygningsdel: I stue
Skade: IB = i orden
Eksempel på IB: 2
Bygningsdel: Spotlys
Specifik bygningsdel: Spotlys i stue
Skade: IB = i orden
Note: Sikring mod opvarmning og afstand til loftisolering er sikret med ubrændbar urtepotte over spot.
Eksempel på IB:3
Bygningsdel: Stik i væg
Specifik bygningsdel: Stik i væg
Skade: IB = i orden
Eksempel på IB: 4
Bygningsdel: El-tavle
Specifik bygningsdel: El-tavle i bryggers. Udvendigt
Skade: IB = i orden
Note: Der er påsat opmærkning af de forskellige grupper, hvor de hører til og der der ingen åbninger i front, hvor man kan komme til at berøre strømfærende dele inde i tavlen.
Eksempel på IB: 5
Bygningsdel: Udvendig belysning
Specifik bygningsdel: Lampe i åben carport
Skade: IB = i orden
Note: Der er jordforbindelse
Eksempel på Grå: 1
Bygningsdel: El-tavle
Specifik bygningsdel: El-tavle i bryggers. Bag kappe
Skade: Samling af to ledninger i samlemuffe
Eksempel på Grå: 2
Bygningsdel: Tagrum
Specifik bygningsdel: Samledåse på spær
Skade: Dåser og kabler er fastholdt med tape
Eksempel på Grå:3
Bygningsdel: Bad
Specifik bygningsdel: Vægstik i bad
Skade: Der er for mange aflastniger i et stik
Eksempel på Grå: 4
Bygningsdel: Lampeudtag i stue
Specifik bygningsdel: Lampeudtag i køkken
Skade: Kabelkappe er ikke afsluttet inde i roset
Note: Den skal være synligt i roset
Eksempel på Grå: 5
Bygningsdel: Stik i væg
Specifik bygningsdel: Stik i væg i stue
Skade: Dåsen er placeret delvist inde i vægge
Note: Dåser af denne type skal monteres uden på væg
Eksempel på Gul: 1
Bygningsdel: Lampeudtag i køkken
Specifik bygningsdel: Lampeudtag i køkken
Skade: Der er anvendt blødledning i fast installation
Note: Da det forekommer mere end 1 sted i ejendommen, bliver det til en K2. (Hvis kun 1 sted ville det være en K1)
Eksempel på Gul: 2
Bygningsdel: Spotlys
Specifik bygningsdel: Spotlys i gang i loft
Skade: Isolering i loft er for tæt på spot og kabel er ikke varmebestandigt
Eksempel på Gul: 3
Bygningsdel: Tagrum
Specifik bygningsdel: Samledåse på spær
Skade: Der udgår 3 bløde ledninger fra dåsen.
Note: Og disse er ikke ordentligt fastholdt.
Eksempel på Gul: 4
Bygningsdel: El-tavle
Specifik bygningsdel: Eltavle i gang
Skade: Der er monteret transformere til spots i eltavlen.
Note: De må ikke sidde i el-tavlen
Eksempel på Rød: 1
Bygningsdel: El-tavle
Specifik bygningsdel: Eltavle i gang
Skade: Udskæringer for kabler er for store
Note: Udskæringer skal slutte tæt til kabler
Energimærkning
Hvad er et Energimærke egentligt for en størrelse?
Et Energimærke (herefter EM) er derimod omfattet af lovkrav. Man kan ikke sælge ejendomme i Danmark uden at have et EM. I generelle vendinger beskriver et EM boligens forventelige energiforbrug for et helt ”standard-år”, for en ”standard-husstandsstørrelse”, der har et ”standard-forbrug”. Lyder det kryptisk? Men det er at sammenligne med et bilkøb: Her vil man også godt vide, hvad brændstofforbrug er. Det er også en standardiseret test. De fleste ved godt, at det sagtens kan variere for den enkelte bilist. Men det er vel ret beset den eneste måde, man kan give et fornuftigt bud på forbruget?
Et EM oplyser det beregnede forbrug omregnet til kWh/år/brutto-m2, og prissat i penge inklusive moms. Desuden vil ejendommen få et mærke i form at et bogstav. ”G” er det dårligste med et forventet forbrug på mere end 290 kWh/år/brutto-m2 til det bedste: A20202, der kan opfylde bygningsreglementet, der kommer til at gælde fra år 2020. her er det forventede forbrug 20 kWh/år/brutto-m2. Der imellem er der intervaller på typisk 50 kWh/år/brutto-m2. Et EM har en gyldighed på 10 år.
Hvordan forbereder man sig bedst, inden konsulenten ankommer?
Til et Energimærke er det godt at have følgende klart:
Planer, facader, tværsnit og installationstegninger. Gerne både oprindelige og evt. ombygninger. (Som allerede beskrevet under Tilstandsrapport)
Beskrivelser af konstruktioner og installationer.
Opgørelse af energiforbrug for en kendt historisk periode (f.eks. hele det foregående år) denne skal oplyse både antal forbrugte enheder og den pris, der er betalt for det inkl. moms.
Hvordan forløber gennemgangen?
Typisk gennemføres Energimærket ved, at konsulenten sammen med sælger gennemgår processen samt den fremlagte dokumentation. Herefter vil konsulenten foretage en opmåling af boligen – hvis der ikke foreligger målfaste tegninger. I den forbindelse opmåles også vinduer og døre samt synlige rørsystemer og synlige isoleringer. Nogle gange ved sælger ikke om der er isoleret i hulmure. Der kan gives tilladelse til at konsulenten kan fore tage såkaldte boreprøver. Det vil være mindre huller på 10-12 mm, som typisk foretages i en fuge og placeret efter aftale med sælger. Så vil det være muligt at udtage en prøve. Alt det foregående er en registrering af ”klimaskallen”.
Konsulenten gennemgår også opvarmnings- og ventilationsanlæg. Kunden vil forud for eftersynet få tilsendt et spørgeskema, som bedes være udfyldt inden konsulentens ankomst. Igen: jo mere konkret viden konsulenten får til rådighed, jo mere retvisende rapporter kan der skrives. Tit er der begrænset viden om skjulte konstruktioner. I disse tilfælde vil der blive foretaget et skøn ud fra f.eks. byggeskik på byggetidspunktet. Skønnet skal anlægges ”konservativt”. Det vil normalt ikke umiddelbart efter gennemgangen være muligt at give et præcist bud på det Energimærke-bogstav, bygningen vil få, da dette først skal beregnes.
Svampeundersøgelse
Svampeundersøgelser i bygninger
Svampe er tilstede mange steder i naturen. Som bekendt er mange spiselige og dekorative. Dem skal vi ikke bruge tid på her. De svampe, der er emnet her, er de svampe, der kan forekomme i bygninger. Ikke mindst trænedbrydende svampe. Svampe kan komme ind i bygningen på mange måder: Hvis der indbygges bygningsdele, der i forvejen er angrebet og evt. med højt fugtindhold og ved luftbårne svampesporer.
De forskellige svampe har foretrukne levesteder, temperaturer og fugtindhold. Nogle svampe udvikler sig langsomt, andre er meget aggressive. Ud over at kunne nedbryde bygningsdele kan svampevækst også udgøre en helbredsrisiko. Det er derfor af stor vigtighed at få fundet og identificeret svampeangreb hurtigt, således at sanering og fagligt korrekt udbedring kan iværksættes.
Kan man beskytte sig mod svamp?
Ja, i stor udstrækning kan man ved simple foranstaltninger sikre sig mod alvorlige angreb. Det handler meget om tilstrækkelig udluftning af konstruktioner.
Her – ikke alene- men i særdeleshed i tagrum, skunkrum, ventilerede hulrum, kældre, krybekældre og badeværelser. Og holde en tilpas temperatur. Der findes på nettet mange anvisninger på fornuftig udluftning.
Eksempel:
Ifølge almindelig kendt fællesviden skal et tagrum mindst være udluftet med følgende ventilationsarealer: 1/500 af husets bredde i alt, fordelt med det halve langs hver facade. Det vil sige: er huset 10 meter bredt, skal der være en samlet luftspalte på 5 cm i alt, fordelt med 2,5cm på hver side. Når det blæser vil vakuummet på læsiden sørge for luftskiftet.
Den klassiske fejl i tagrum er nu om dage, at man i sin iver for at isolere godt, har reduceret / aflukket for luftstrøm over isolering. Når der kan måles for høj fugt i f.eks. tagkonstruktion, vil der altid være en risiko for svampevækst. Og den er ikke altid umiddelbart synlig. Heller ikke ved et normalt huseftersyn efter Huseftersynsordningen, hvor den sagkyndige ikke må løfte op i isolering, for at se om der findes svampevækst under isoleringen.
Få det undersøgt
Der er derfor al mulig grund til at få ens ejendom undersøgt for evt. svampevækst. Det kan vi hjælpe med.
Byggetilsyn
De fleste, der bygger hus, gør det kun én gang i livet. De færreste har selv en faglig baggrund. Mange lader hele processen styre af et typehusfirma. Men der er rigtig mange forhold, der skal være i orden for en succesrig byggeproces. Derfor giver det meget god mening at få assistance til byggesagen ved at engagere en professionel rådgiver til at se dokumenter og projekt igennem og til at føre tilsyn på byggepladsen. Det er en meget lille investering i forhold til husets værdi. Og det giver en god sikkerhed mod dårlige oplevelser og diskutioner.
Vi har lavet en lille artikel med titlen: "Hvorfor er byggetilsyn vigtigt, når du skal bygge hus?" hvor du kan læse mere om dette.
Har du / I brug for tilsyn, så prøv at lave en beregning på prisberegneren. Eller ring 40 14 81 19.
Køberrådgivning
For de fleste mennesker er et huskøb den største investering, de gør i livet. Derfor er det selvfølgeligt også vigtigt, at beslutningen om at købe et hus bliver truffet på det bedst afklarede grundlag.
Vi kan som erfarne bygningssagkyndige hjælpe dig som huskøber med afklaring af mange af de væsentlige punkter.
- Hvad står der i tilstandsrapporten og hvordan skal man fortolke det?
- Hvad kan man gøre ved det og er det dyrt?
- Hvad bør man tage sig af inden for kortere tid?
- Hvordan bærer man sig ad med at bibeholde ejendommens nuværende stand?
- Hvad kan man ellers sige om ejendommen? Det kan være ting, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten.
- Hvilke bygningsdele må man regne med skal udskiftes / renoveres inden for de nærmeste 5-10 år.
Formålet er ikke at kritisere den forelagte tilstandsrapport men at give et større helhedsindblik.
Pris op til 300m2 samlet areal af bygninger på matriklen: 3.150kr inkl. Moms + kørsel efter States takster.
Køber får en mundtlige gennemgang. Hvis der ønskes skriftlige rapporter, skal tillæg for dette aftales pr. sag. Der kan evt. gives en vurdering af salgsopstilling ved uvildig ejendomsmægler. Er pris rimelig i henhold til sammenlignelige ejendomme i samme stand. Dette vil blive som skrivebordsgennemgang og med mundtlig afrapportering.
Der gøres opmærksom på at rådgivningen IKKE indbefatter juridisk eller finansiel rådgivning. Der KAN være behov for sådan rådgivning, som køber opfordres til selv at vurdere behovet af.
